集体经营性建设用地入市,先弄明白这两个问题,很多人忽视了

浏览:24 作者: 来源: 时间:2020-06-02 分类:司法判例

随着最新《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)的实施,农村集体经营性建设用地可以入市,也就是说此类土地可以通过出让、出租或者作价入股等方式加以有效利用。

虽然法律规定明确了,想整明白得先弄清楚几个基本问题,比如什么叫集体经营性建设用地?如何出让或者受让集体土地使用权?有什么需要注意的?

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集体经营性建设用地

不等于集体建设用地

根据《土地管理法》第63条规定,仅集体经营性建设用地可以入市,并非全部集体建设用地可以入市。

根据土地用途可以将土地分为以下几类:农用地、建设用地、未利用地。建设用地分为国有建设用地和集体建设用地,集体建设用地分为宅基地、公益性建设用地、经营性建设用地。公益性建设用地是指用于建设乡村公共设施、公益事业建设用地,如学校、医院、体育场、公园等。经营性建设用地是指被确定为工矿、仓储、商服等经营性通途的土地,如商场、仓储、厂房、娱乐场所等占用的土地。图示如下:

 

现行的《土地管理法》仅允许经营性建设用地入市。但是根据中央相关政策规定,鼓励农村村民自愿有偿退出宅基地,待收回宅基地后,可将宅基地转为集体经营性建设用地入市。

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入市主体、条件、开发

均有法律规定

1、入市主体包括土地所有权人和土地使用权人。土地所有权人一般为村集体,也有部分地区如北京大兴区、天津市蓟州区明确规定土地归镇农民集体所有,由镇农村集体经济组织代表行使所有权。土地使用权人是指已经入市的集体经营性建设用地,其土地使用权人有权通过转让、互换、出资等方式再次入市。举例来讲,A村将村集体所有的一块经营性建设用地使用权出让给B公司,B公司作价入股C公司。A村作为土地所有权人、B公司作为土地使用权人,均出让了土地使用权。

 

2、集体经营性建设用地入市,需同时满足以下条件:(1)经过土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途;(2)经依法登记;(3)通过出让、出租等方式交由单位或个人使用;(4)需履行民主表决程序。根据《土地管理法》的规定,出让、出租集体经营性建设用地使用权的,应经村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。

3、开发用途有限制。因为土地利用总体规划确定为工矿仓储、商服用地,因此受让人在取得土地使用权后从事的项目也必须符合规划用途,用于工矿仓储、商业服务等,不能用来开发建设别墅、住宅,否则属于违法建筑。

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结合实务经验,针对集体经营性建设用地入市问题,为大家提供以下建议供参考:

1、对于出让人,出让集体经营性建设用地前,需向当地城市规划或土地行政主管部门咨询当地的土地利用总体规划、城乡规划,确定土地允许入市。在确定入市后,召开村民会议或者村民代表会议,履行内部表决程序,做好会议记录并存档,防止将来村民主张侵犯其合法权益。对于出让土地使用权的收益,须按照村集体财务管理制度来合理分配。具体的出让程序可以参照国有建设用地出让程序执行,如果不太了解出让事宜,可以委托律师处理。

 

2、对于受让人,在确定受让土地前做好调查,确定土地权属清晰、符合土地利用总体规划、土地年度利用规划、城乡规划,出让人已经履行了内部表决程序等(如果未履行,则合同无效)。在开发利用土地时,可以用来建设租赁性住房、发展民宿、乡村旅游业等,通过土地使用权出让公告中的土地用途、使用年限、容积率等内容明显区别于别墅、住宅用地规划指标,避免被认定为开发建设别墅、住宅。需要提醒的是,如果建设租赁性住房,那么出租房屋时租赁期限不得超过20年,超过20年部分无效。毕竟法律刚刚允许集体经营性建设用地使用权入市不久,如果不了解或者担心存在法律风险,可以聘情律师全程提供法律服务,以保证自身合法权益,避免损失。


适用法律

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。