疫情下,涉及房屋租赁的租金减免法律问题解答

浏览:25 作者: 来源: 时间:2020-04-26 分类:提案议案

 

为认真贯彻习近平总书记关于应对新冠肺炎疫情工作的重要指示精神,全面落实中央和市委市政府关于统筹抓好疫情防控和经济社会发展的部署要求,切实发挥司法行政机关职能作用,为企业复工复产、维护正常经济社会秩序提供有力法治保障,2月27日,市司法局组织律师对企业复工复产普遍性法律问题进行系统梳理和专业解答,推出《新冠肺炎疫情防控期间普遍性法律问题解答》(第一、二、三、四辑),反响较好。现推出《新冠肺炎疫情防控期间普遍性法律问题解答》(第五辑),涉及商用房屋租金减免、教育培训和文化旅游等机构合同履行、房屋延迟交付、活禽养殖管理等方面共37个问题。

 

1.承租人租赁商用房屋,租赁合同签订后发生新冠肺炎疫情,导致继续履行合同将显著增加承租人损失,承租人能否请求变更或解除合同?

 

【解答】

承租人可以请求变更或解除合同。当新冠肺炎疫情发生属于承租人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,且继续履行租赁合同会显著增加承租人的损失,根据相关规定,承租人可以请求变更或解除合同。

【法律政策依据】

最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同将导致显失公平的,当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。”

【建议收集保存材料】

承租人需收集因本次疫情导致继续履行合同显示公平的相关证明材料。

 

 

2.商用房租赁合同履行过程中,承租人能否以发生新冠肺炎疫情为由而拒付租金?

 

【解答】

承租人不能直接以发生新冠肺炎疫情为由拒付租金。若新冠肺炎疫情的发生确实对承租人的经营产生严重不利影响,承租人可与出租人协商减少租金或解除合同。若新冠肺炎疫情的发生构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定的情势变更,承租人可以向人民法院请求变更或解除合同。

【法律政策依据】

《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。”

【建议收集保存材料】

承租人需收集因本次疫情而继续履行合同,确实对承租人的经营产生严重不利影响的相关材料。

 

 

3.出租人与承租人已经签订但尚未开始实际履行(租赁期限尚未起算)的租赁合同,在新冠肺炎疫情严重影响下,承租人是否有权请求出租人解除或变更合同并退还租金?此时承租人是否需要承担违约金?

 

【解答】

当新冠肺炎疫情严重导致承租人无法实际履行合同,承租人有权根据情势变更原则请求出租人解除或变更合同,若租赁合同因情势变更原则被变更或解除的,因合同变更或解除并非可归责于承租人,且承租人不存在违约行为,无须承担违约金。在合同解除的情形下,因租赁合同尚未开始实际履行,承租人未占有使用承租房屋,出租人无权基于租赁关系收取租金,所以承租人有权请求出租人返还已支付的租金。

【法律政策依据】

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

【建议收集保存材料】

承租人需要收集因新冠肺炎疫情的发生,导致承租人已不可能履行租赁合同的相关证明材料。


 

4.来自新冠肺炎疫情严重地区的承租人因交通管制措施无法返回,造成承租人于租赁期限内实际上已不可能使用承租的房屋,承租人能否要求减免租金?

 

【解答】

承租人可与出租人协商减免租金,并有权请求人民法院变更合同。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定,承租人可以收集相关证据证明在租赁期限内承租人确因交通管制等原因无法返回并使用承租房屋,在新冠肺炎疫情发生导致承租人不能使用承租房屋的情况下支付房租则明显对承租人不利,由承租人单方承担该风险不符合法律规定的公平原则,故承租人有权依据情势变更原则与出租人协商减免因新冠肺炎疫情不能使用承租房屋期间的租金,或直接向人民法院请求变更合同内容。

【法律政策依据】

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

【建议收集保存材料】

承租人需要收集在租赁期限内承租人确因交通管制等原因,无法返回并使用承租房屋的相关证据,包括但不限于各地区政府或监管部门发布的交通管制通知或政策文件等。


 

5.对于写字楼办公用房长期租赁合同,新冠肺炎疫情期间封楼的,承租人是否能以封楼构成不可抗力为由,主张解除合同?

 

【解答】

新冠肺炎疫情期间写字楼封楼是否属于不可抗力,以及承租人是否可以以此为由主张解除合同不能一概而论,应结合实际情形具体分析。

1)根据政府行政命令强制封闭写字楼的情形。若写字楼是根据政府的行政命令强制关停,则写字楼封楼属于不归责于合同当事人双方,且不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,构成不可抗力。在此情形下,承租人是否可以以新冠肺炎疫情期间封楼构成不可抗力为由,主张解除合同,仍需分为两种情况:

第一,若写字楼是根据政府的行政命令强制关停,且致使租赁合同目的无法实现,则承租人有权主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。在新冠肺炎疫情期间,因政府行政命令强制封闭写字楼属于不可抗力事件,因此,根据《中华人民共和国合同法》上述规定,因政府行政命令强制封闭写字楼致使租赁合同目的无法实现的,承租人有权主张解除合同。

第二,若写字楼是根据政府的行政命令强制关停,但不会造成租赁合同的目的无法实现,则承租人无权主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。据此,虽然出租人根据政府行政命令封闭写了字楼,但未造成租赁合同目的无法实现的,承租人无权主张解除合同。

2)出租人等为防控新冠肺炎疫情而自行封闭写字楼的情形。

第一,若出租人等为防控新冠肺炎疫情而自行封闭写字楼,且租赁合同中明确约定疫情、传染性疾病等属于不可抗力,承租人在此种情形下享有合同解除权,则承租人可以以封楼构成不可抗力为由主张解除合同。

第二,若出租人等为防控新冠肺炎疫情而自行封闭写字楼,租赁合同中未明确约定疫情、传染性疾病等属于不可抗力,则新冠肺炎疫情期间封闭写字楼不属于不可抗力事件,故承租人不能以封楼构成不可抗力为由主张解除合同。

【法律政策依据】

《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的......”

【建议收集保存材料】

承租人需要收集在疫情期间,政府部门发布的有关强制封闭写字楼的行政命令或政策文件,以及因封闭写字楼导致承租人合同目的无法实现的证据材料等。


 

6.承租人迟延履行义务期间发生新冠肺炎疫情的,出租人是否可以拒绝承租人解除合同或减免租金及违约金的主张?

 

【解答】

承租人迟延履行义务期间发生新冠肺炎疫情的,出租人可以拒绝承租人解除合同或减免租金及违约金的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,若当事人在迟延履行合同后发生不可抗力的,不能免除责任。因此,如承租人是在新冠肺炎疫情发生前已迟延履行义务,则不再适用不可抗力的免责条款,仍应继续履行租赁合同,并支付租金及违约金。

【法律政策依据】

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

【建议收集保存材料】

出租人需要收集在新冠肺炎疫情发生前,承租人已迟延履行合同义务的相关证据等。


7.新冠肺炎疫情期间租赁合同到期,但因新冠肺炎疫情未能及时返还房屋的,出租人是否应收取新冠肺炎疫情期间的租赁费用?

 

【解答】

新冠肺炎疫情期间租赁合同到期,承租人因新冠肺炎疫情未能及时返还房屋的,出租人可根据新冠肺炎疫情对承租人腾空及返还房屋的产生的影响程度,及承租人履行不可抗力通知义务、证明义务的情况,免收超期期间的部分或全部租金。具体而言,新冠肺炎疫情期间租赁合同到期,承租人因新冠肺炎疫情防控、交通管制、自身(自然人)患病或疑似患病被强制隔离治疗等不可抗力原因导致其无法按时履行返还义务时,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定,承租人应及时通知出租人,并及时证明新冠肺炎疫情对腾空及返还房屋的影响。承租人履行相应义务后,出租人可根据新冠肺炎疫情对腾空及返还房屋的影响,减免全部或部分超期使用租金。如承租人在租赁合同到期后,未履行返还义务,依然进行经营时,应视为新冠肺炎疫情未导致承租人不能履行返还义务,此时,出租人可以收取承租人超期使用的租金。

【法律政策依据】

《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”

【建议收集保存材料】

1)承租人需要收集因新冠肺炎疫情导致未能及时返还房屋的必要证据,包括但不限于疫情防控、交通管制、自身患病或疑似患病被强制隔离治疗等证明材料,以及已及时向出租人履行通知义务的材料;

2)出租人需要收集承租人在合同到期后未及时返还房屋,且仍处于经营状态的相关证据材料。


 

8.承租人以新冠肺炎疫情为由逾期支付或拒绝支付租金,是否承担违约责任?出租人能否行使合同解除权?

 

【解答】

除承租人因感染或被疑似感染新冠肺炎而被强制隔离等因不可抗力不能履行合同之外,承租人未与出租人协商便以新冠肺炎疫情为由逾期支付或拒绝支付租金的行为构成违约,应承担违约责任。违约条件满足合同约定解除条件时,出租人享有合同解除权。

【法律政策依据】

第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。”

第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”

【建议收集保存材料】

承租人需要收集因感染或被疑似感染新冠肺炎而被强制隔离等证明材料。


 

9.重庆市是否针对商用房屋租金减免出台相关政策规定?

 

【解答】

重庆市人民政府于2020年2月5日出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》,在新冠肺炎疫情期间,对承租国有资产类经营用房的中小微企业,减免1至3个月租金,并鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金。

【法律政策依据】

重庆市人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》第十一条规定:减免租金。疫情期间,对承租国有资产类经营用房的中小微企业,减免1至3个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区县对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。