房屋买卖合同纠纷中 不动产物权处分的善意如何认定

浏览:65 作者: 来源: 时间:2019-01-18 分类:司法判例

房屋买卖合同纠纷中

不动产物权处分的善意如何认定

在房屋买卖合同纠纷中,无权处分人将不动产转让给受让人,受让人是否善意是善意取得的首要条件,那么人民法院如何认定受让人构成善意?

裁判要旨:不动产善意取得制度在审判中有三个重要环节,一是合同法第五十二条第(二)项规定的受侵害的第三人与物权法第一百零六条规定的善意取得制度下的原所有权人竞合时,第三人主张权利的法律规范适用问题;二是无权处分语境下善意取得的善意的认定;三是善意取得构成时原所有人权利救济问题。应当依照特殊规范优于一般规范原则适用法律解决案件的性质,在此基础上依照受让人有无重大过失判断受让人是否善意取得,在受让人构成善意取得情形下,依照侵权规范对原所有人进行救济。

  析:

一、善意取得中善意的认定

不动产的无权处分,在实务中常见的有以下几种:(一)权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权,但未办理宣示登记,房屋登记在他人名下,登记人擅自以自己名义处分房屋;(二)因房屋登记机关登记错误,致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭,产生了新的登记权利,登记人擅自以自己名义处分房屋;(三)夫妻共同共有及其他共有房屋仅登记在其中部分共有人名下,登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意,擅自以自己名义处分房屋;(四)出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记,其后买卖合同被确认无效或者被撤销,不动产尚未办理所有权回复登记,登记人擅自以自己名义处分房屋;(五)抵押物转让;(六)借名登记。

根据《物权法司法解释(一)》第十五条规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。第十六条第一款规定,具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:(一)登记簿上存在有效的异议登记;(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。第十九条规定,物权法第一百零六条第一款第(二)项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

受让人的善意是善意取得的首要条件,而善意与否,要以受让人对无权处分不知道且不应当知道无重大过失、过错为标准。判断某人是否具有过失,主要应当考虑行为人是否尽到一个通常情况下合理人的注意义务。如果行为人稍加注意即可以避免认识错误,而且没有尽到该项义务时,就应当认为存在重大过失。

《物权法司法解释(一)》第十五条规定是从受让人主观心理状态来判断善意与否的标准,以不动产受让人信赖登记为无重大过失判断依据。受让人信赖不动产登记,对真实权利人为不知道、不应当知道。我国虽然已建立起不动产登记制度,但是完善落实尚未到位,登记公示制度尚不完备,不能准确反映不动产真实权利状态,不动产登记簿公信力不强。因为不动产登记簿公信力不强,仅仅以上述标准判断善意,则可能对真实权利人有所损害。因此,应将不存在重大过失,也就是要尽到一个合理人的注意义务与不知道、不应当知道,一并作为善意的判断标准。这需要法官遵从逻辑与经验并重方能做到。在主观心理状态判断之外,不动产登记制度及相应的法律制度也为行为人提供了指引,受让人应依据规范的指引尽到注意义务。因此不动产登记这一容易识别的权利外观就被作为确认善意与否的外观标准。《物权法司法解释(一)》第十六条第一款规定的即是善意与否的客观标准,审判实务中应兼顾主客观标准。

《物权法司法解释(一)》第十九条规定是善意的取得的独立构成要件。根据物权法第一百零六条规定,无合理价格即应排除善意取得的适用。不动产转让价格存在高价,不应视为不合理。转让价格存在低价,只有达到过低的程度才能认为不合理。在审判实务中,一般认为低于交易地市场价格70%应视为不合理低价。此外,“合理价格”虽然是善意取得的独立构成要件,但对主观善意的判断具有辅助作用。

相关法律

1.《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

2.《中华人民共和国物权法》

第一百零六条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》

第十五条 受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。

第十六条 具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:

(一)登记簿上存在有效的异议登记;

(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;
(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;
(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;

(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。

第十七条  受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

第十九条  物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十一条 具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:

(一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;
(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。